Daar is ‘em.. daar is ‘em!!!

Hij komt … hij komt… het is de goede huizencrash!
Hij komt… hij komt… ook naar België!!

Mensen die mij kennen weten dat ik al drie,vier jaar het einde van de huizenzeepbel voorspel. En ik zag het niet alleen gebeuren in de VS. Ik zag het wereldwijd gebeuren.

Wanneer ik daar met mensen over sprak, wilden ze wel nog geloven dat het in de VS zou gebeuren. Vanwege de vele schulden die mensen daar opgestapeld hadden. Maar in België? O nee hoor. Dat was en is onmogelijk. Het is echter begonnen en heeft allemaal nog lang op zich laten wachten.

Vrijdag nog, een kleine week geleden, zat ik ’s avond met een tiental vrienden op café. En op een bepaald moment werd ik letterlijk uitgelachen omdat ik (nog) geen huis had gekocht. Samen met 1 andere persoon werd ik letterlijk weggelachen (op een vriendschappelijke manier natuurlijk) omdat de rest van de aanwezigen allemaal reeds een huis hadden gekocht. Ze waren zo trots dat ze tot de meerderheid behoorden, die reeds een huis bezat.

Ik repliceerde. Denk nu eens goed na, zei ik tegen hen. Ik geloof dat we op de top, of over de top van de huizenmarkt zitten. Vanaf nu gaan prijzen dalen. Ik zei dat het niet meer dan normaal was dat de meerderheid van hen een huis had gekocht. Daarom zitten we ook op de top van de huizenmarkt! Dat is net de essentie van een top in een bepaalde markt. Wanneer de meerderheid in een markt zit, dan zijn de prijzen het hoogst, want de massa heeft de prijzen omhoog geboden. Diep binnenin ben ik net blij uitgelachen te worden. Het duidt erop dat ik alleen ben met mijn mening. In de wereld van financiën moet je alleen zijn. Je mag niet met de massa meelopen want de massa koopt ALTIJD op de top. De geschiedenis bewijst het al honderden jaren. De kunst is ergens op je eentje in een markt te zitten waar later de massa naartoe stroomt om de een of andere reden en zo de prijzen omhoog bieden.

De meerderheid heeft dus een huis gekocht al kunnen ze het zich amper veroorloven en moeten ze er zich vaak voor 30 jaar ver in de schulden steken. Ongezien. En iedereen denkt dat huizenprijzen in België niet of amper kunnen dalen. De meesten rekenen er op hun huis te verkopen met winst binnen een paar jaar. Dat zal niet gebeuren. Het zal een grote ontgoocheling worden voor diegenen die dachten met de winst hun huis te verlaten voor een groter huis. (Maar in die redenering zouden grotere huizen dan weer niet in prijs mogen stijgen).

Hoe dan ook. Ik zie huizenprijzen crashen, ook in België. Het is begonnen. Ik moet het nu niet meer voorspellen. Het is echt begonnen.

Uit goede bron weet ik dat een eigenaar onlangs zijn villa in Brasschaat wou verkopen. Brasschaat is zowat het Knokke of het St Martens Latem van de Antwerpse provincie. Jammer dat Jean Marie Pfaff er woont anders lagen de prijzen er misschien nog hoger. Maar goed. De eigenaar wou zijn prachtige villa (met tennisveld en alles erop en eraan) verkopen voor 43 miljoen oude Belgische franken, ongeveer 1 075 000 euro. Wel dat lukte niet meer. Hij heeft uiteindelijk de villa kunnen verpatsen voor 26 miljoen oude Belgische franken , of 650 000 euro. Een daling van ongeveer 40% in vergelijking met de vraagprijs. Trek uw conclusies. En het is nog maar begonnen. Het is begonnen in luxe-villa’s. En het zal doorsijpelen naar doodgewone huizen en rijhuizen.

Zaterdagochtend stond in het Nieuwsblad een artikel waarin KBC voorspelde dat de Belgische woningmarkt niet zal crashen. Ik heb het artikel uitgescheurd en zal het bewaren. Het zal een ongelooflijke slechte voorspelling blijken te zijn, als je het mij vraagt. KBC ziet de woningprijzen twee jaar stagneren, waarna ze opnieuw kunnen stijgen.

Ik zie de huizenprijzen twee jaar crashen waarna ze opnieuw kunnen stagneren. Voor hoe lang? God weet het. Waarschijnlijk voor de rest van het komende decennium. Dit is niet overdreven. Huizenprijzen hebben een stijging gehad van ruwweg 26 jaar. Vanaf het godenjaar 1982. Het is gedaan. En een markt die zo lang is gestegen en op het einde zo hard is gaan stijgen zoals in de jaren 2000-2006, stagneert niet. Zo’n markt crasht!

De enige en echt de enige reden die belangrijk is om te volgen waarom huizenprijzen zullen dalen, is de werkloosheid. Economen zoals die van KBC baseren hun voorspellingen op allerhande parameters zoals de rente, de schuldgraad van de gezinnen, de aangroei van de bevolking, het inkomen, het aantal exotische woonkredieten en weet ik veel wat nog allemaal. Maar ik zeg: hou het voorlopig simpel. Kijk naar de werkloosheid. En de werkloosheid zal volgens mij nu stijgen. Ik denk dat weinigen dat zullen ontkennen. De laatste weken hoor je niets anders in het nieuws. Ontslagen hier, ontslagen daar. En bij elk ontslag wordt een gans gezin getroffen. Een gezin met een hypotheek die ze moeten afbetalen.

Ik zeg dat alle kopers van huizen van de laatste jaren, alle hypotheekeigenaars, er geen greintje rekening mee gehouden hebben dat ze werkloos kunnen worden gedurende een lange tijd. Tot een half jaar geleden zat iedereen nog in de sfeer van job-hoppen. Van de ene job naar de andere, van promotie naar promotie. Door de economische crisis, die nu op gang komt, komt hier een abrupt einde aan. Wie zijn job de komende vijf jaar kan behouden, mag een kruisje slaan. Dus, een koppel dat een huis heeft gekocht zit met pakweg een afbetaling van 1000 euro per maand. Hun inkomen is 3000 euro. Eén persoon wordt ontslaan en 1500 euro valt weg. Dan wordt het zéér moeilijk om die maandelijkse afbetaling nog te betalen. Dat zijn hier ruwe getallen. De ene persoon staat er beter voor dan de andere. Maar er zullen gezinnen in de problemen komen en hun huis niet meer kunnen afbetalen. Ze zullen hun huis (dat ze eigenlijk nooit in bezit hadden omdat ze nog schuld moesten afbetalen aan de bank) gedwongen moeten verkopen.

En dat is wat in de VS gebeurde. Gedwongen verkopen deden de huizenmarkt kelderen. Stel je voor je moet je huis plots verkopen want je bent je inkomen verloren en je kan je schuld niet meer afbetalen. De bank zit te wachten en in de huidige bankencrisis zal het niet lang duren vooraleer de bank gerechtsdeurwaarders zal inschakelen. Er komen dus een massa gedwongen verkopen van huizen door mensen die werkloos zullen worden (iets wat ze een jaar geleden nog voor onmogelijk hielden).

Je krijgt dus een massa verkopers in de markt terwijl door de crisis ook het aantal kopers vermindert. Dan krijg je een markt zonder bieders (een no bid market). Dat hebben we net gezien in aandelen en je kent ondertussen de gevolgen. Verkopers moeten hun prijzen meer en meer naar beneden aanpassen om toch maar een luizige koper te vinden. Zijn er zaken die kunnen tegenwerken? De rente wordt wel naar beneden gehaald maar het zal amper nog een positief effect hebben op de huizenmarkt. In de VS lukt het ook niet meer. De korte termijn verlaagd door de centrale banken (geen effect op niet variable hypotheekrente) en lange termijn rente door dwazen en manipulatoren die obligaties kopen van de staat. Nu goed, de werkloosheid zal een groot effect hebben wat veel marktwaarnemers nu onderschatten.

Vandaag staat in De Morgen op de voorpagina: “Markt appartementen zakt volledig in elkaar”.
Het is echt begonnen en het zal niet zomaar eindigen.
De enige manier waarop de daling van de huizenprijzen een halt kan worden toegeroepen, is door hyperinflatie. Indien we hyperinflatie krijgen dan zullen huizenprijzen nominaal gelijk blijven en hoogstwaarschijnlijk stijgen in nominale termen. Met nominale termen bedoel ik dat prijzen zullen stijgen (er zullen nullen achter komen) maar ik weet ook dat in dat scenario de huizenprijzen minder snel zullen stijgen dan de prijs van goederen zoals brood, drank,goud, om maar iets te noemen.

Van een goudexpert hoorde ik dat je tijdens de Duitse hyperinflatie een gewoon huis kon kopen met 1/4de van een ounce goud. Dat is ongeveer 8 gram goud. Aan de huidige prijs kost 8 gram goud ongeveer 157 euro. Slik! Ik weet het: toen ik dat verhaal hoorde, begon ik te hyperventileren. (die goudexpert zei wel dat in de mogelijke nieuwe hyperinflatie je wel een paar ounces goud zal moeten betalen voor een gewoon huis. Laat ons zeggen: misschien 10 ounces. 10 ounces kosten nu ongeveer 6300 euro of 8300 dollar. Gold is cheap, zeg ik.)

Ik heb het hier wel over fysiek goud hé!

Een andere goudexpert gelooft niet dat je tijdens de Duitse hyperinflatie voor 1/4 de ounce goud een huis kon kopen. Dus zal ik het verhaal nog even moeten uitzoeken. Maar alle goudexperts zijn erover eens. In een periode van stevige inflatie heb je steeds minder goud en zilver ounces nodig om een huis te kopen.

In elk geval, huizenprijzen zijn te duur in vergelijking met de inkomens van arbeiders en bedienden. Huizenprijzen zullen dalen in reële termen.

Huizenprijzen zullen in vele andere landen nog meer dalen dan in België. Daar kan ik me eventueel in vinden. De VS, Groot-Brittannië, Spanje, Ierland, IJsland, Letland zijn al een slagveld. Maar er zullen nog veel volgen. Binnen een paar jaar zeg ik: buitenverblijven, here we come! Oekraïne? Zweden? Frankrijk? Italië? Het zal nog lastig kiezen worden. Ik droom ervan met zilver te betalen wanneer de prijs van zilver zijn werkelijke waarde terug gevonden heeft.

Dit bericht werd geplaatst in huizenprijzen. Bookmark de permalink .

3 reacties op Daar is ‘em.. daar is ‘em!!!

  1. Goed artikel!

    Ik heb onderzocht wat de prijs was van vastgoed tijdens de grote depressie in Nederland 1930. Dat is dan wel geen hyperinflatie maar ook een enorme crisis. Ik was geschrokken.

    Een luxe huis in Amsterdam dat gemiddeld 4 kg goud kostte sinds 1650, soms eens 8kg, soms eens 2kg is plots gedaald tot 0,2 kg! tijdens de grote depressie. Vandaag kost datzelfde huis 40 kg goud, nog nooit zo duur geweest in de geschiedenis!

    Check it out:
    http://www.marcdemesel.be/2009/11/vastgoed-v-ersus-goud-vastgoed-nog.html

  2. Jan zegt:

    “Een koppel dat een huis heeft gekocht zit met pakweg een afbetaling van 1000 euro per maand. Hun inkomen is 3000 euro. Eén persoon wordt ontslaan en 1500 euro valt weg. Dan wordt het zéér moeilijk om die maandelijkse afbetaling nog te betalen. ”

    Eindelijk iemand die dit inziet!

    Heb dit blog zonet ontdekt via een link op Marc’s schitterende site en volg het voortaan via rss.

  3. goldandglory zegt:

    thx, ik ben enigszins verbaasd dat Vlaanderens huizenmarkt dit jaar al weer zo sterk weet te stijgen. Maar bon, het gevoel van crisis, laat staan diepe crisis is hier niet aanwezig. Iedereen zet zich voor jááren vast om een rijhuis te kopen, leent van bank én familie. Dat is nu realiteit.

    Huizenmarkten kunnen langer irrationeel blijven dan we denken. Oekraïense huizenmarkt moet één van meest overgewaardeerde in Europa zijn maar ook daar zouden prijzen nog véél harder moeten dalen dan nu het geval is.

    Laat ons wachten tot de volgende serieuze dip, een economische terugval, en we zullen dan een beter inzicht krijgen of de huizenmarkt nog kan dalen of gewoon zal stijgen omdat we richting hyperinflatie gaan.;

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s