Op weg naar Amerikaanse toestanden in Nederlandse huizenmarkt.

Jarenlang dachten de Nederlanders dat ze een unieke huizenmarkt hadden, waar de prijzen enkel konden stijgen. Dat dachten de Amerikanen en Spanjaarden ook. De Vlamingen denken dat nog steeds.

Maar sinds een tijdje begint het serieus te breken in de Nederlandse huizenmarkt. Dat het Nederlandse parlement op 26 april besloot de woningmarkt te hervormen zal een nog verdere daling in de hand werken. Het parlement besloot er dat het niet meer aftrekbaar maken van de rente op nieuwe aflossingsvrije hypotheken ingaat per 1 januari 2013. En het was net de aftrekbaarheid van de rente die de huizenprijzen in Nederland de afgelopen decennia naar de stratosfeer katapulteerde.

Volgende reportage van de NOS toont aan hoe vooral jonge kopers, tussen 26 en 35 jaar, die recent nog een huis kochten nu enorm in de problemen komen. Deze hypotheekeigenaars gaan nu als het ware “onder water” als ze hun huis moeten verkopen. Namelijk, hun huis wordt aan lagere prijzen verkocht dan wat hun hypotheek ‘waard’ is. Dit is net hetzelfde wat we zagen in de VS en wat tot ‘foreclosures’ leidde, waarbij  woningeigenaars hun sleutel van het huis teruggaven aan de bank om hun hypotheek niet meer te hoeven betalen. Dit is echter niet mogelijk in onze contreien.

Wat Nederland nu te beurt valt, zal ook in Vlaanderen inslaan. De Vlaamse woningmarkt is zo hard gestegen, dat de regel geldt: “what goes up, must come down”. En ook in de Vlaamse woningmarkt zullen vooral de jonge kopers als eerste in de problemen komen. Toch denkt de meerderheid dat de Vlaamse (en Brusselse) woningmarkt een uitzondering is. En zoals altijd zal de meerderheid ongelijk krijgen.

In mei 2011 was er al eerder een reportage die het ontluikende probleem van de Nederlandse vastgoedmarkt aankaartte:

Op de grafiek is te zien hoe de huizenprijzen in Nederland de afgelopen 400 jaar (!) fluctueerden, rekening houdend met inflatie. De prijs noteerde in 2008 bijna dubbel zo hoog als het historische gemiddelde, een teken aan de wand dat markt overgewaardeerd is.

Volgende animatie stelt het grafisch nog veel mooier voor (klik op de foto om te vergroten):

Wat natuurlijk niet kan ontbreken is de grafiek die aantoont hoe de huizenprijzen zijn overgewaardeerd ten opzichte van goud. Onderstaande grafiek toont aan hoeveel kilo’s goud je nodig hebt om een huis aan de Amsterdamse Herengracht te kopen. Ondanks de stijging van de goudprijs wisten de huizenprijzen veel sneller te stijgen, tot 2008. Nu de huizenprijzen zullen dalen en de goudprijs verder zal stijgen, zal je de verhouding zien dalen naar zeer lage niveau’s. Bijvoorbeeld naar de niveau’s van 1980, toen je met een tiental kilo goud een huis kon kopen. Veel minder dan de 70 en 80 kilo die je mocht neerleggen tijdens de afgelopen jaren. Tijden veranderen! Prijzen ook! En wat omhoog gaat, komt ooit naar beneden!

 

Update: deze grafiek van Marc de Mesel toont aan dat de ratio al sterk is teruggevallen op datum van januari 2012:

Voor meer interessante en gedetailleerde informatie: http://www.marcdemesel.be/2009/11/vastgoed-v-ersus-goud-vastgoed-nog.html

Dit bericht werd geplaatst in huizenprijzen. Bookmark de permalink .

7 reacties op Op weg naar Amerikaanse toestanden in Nederlandse huizenmarkt.

  1. Stephane zegt:

    Zeer mooie analyse!! Maar toch enkele bedenkingen. 1) is de herengracht representatief voor de ganse nederlandse vastgoedmarkt? 2) is nederland zo dicht bebouwd als belgie? 3) zijn de huizenprijzen in nederland niet 25% hoger dan in belgie waardoor ze over generaties heen lenen? 4) is een daling niet zeer streekgebonden? Ik denk dan aan brugge, gent, antwerpen, brussel, tov dorpjes waar niemand ooit van gehoord heeft?…, het is maar omdat ik zelf een twintiger ben en net iets gekocht heb, dat ik allerlei excuses zoek om te relativeren…

    • goldandglory zegt:

      Stephane, mijn bedenkingen:
      1/ de Herengracht is niet representatief voor gans Nederlands, maar als zelfs de upper class markt daalt, zit het land serieus in de problemen! Zelfs in Madrid dalen de huizenprijzen amper, terwijl elders in Spanje de markt bloedt. Hetzelfde gebeurde in New York in de VS. Je ziet het ook in London en Parijs.
      2/ Nederland is nog dichter bebouwd dan België .Meer inwoners per vierkante kilometer toch. In de Gazastrook is het nog dichter bebouwd.
      3/ In Vlaanderen wordt er toch ook over generaties geleend? Ik bedoel, welke jongeren financieren een aankoop van een woning nog zonder hulp van hun ouders?
      4/Elke huizenmarkt is verschillend en heeft een beetje zijn eigen dynamiek, maar uiteindelijk is elke huizenmarkt gelijk. Ook de Vlaamse huizenmarkt is onnozel overgewaardeerd.

  2. Bennos zegt:

    Wat gaat dit alles betekenen voor de banken in Nederland?
    Ik ben bang dat met name de Rabobank het heel moeilijk zal krijgen. Deze heeft ca. 30% marktaandeel in Nederland. Als er nu nog ca 30% van de huizenprijzen afgaat, dan komt half Nederland “onder water” te staan. Dit gaat inderdaad Amerikaanse taferelen opleveren….

    • goldandglory zegt:

      Ik ken de cijfers niet van blootstelling van Nederlandse banken aan de eigen huizenmarkt, maar inderdaad, het kan tot verrassingen leiden. De Nederlandse bankensector had al zwaar zijn vingers verbrand aan de Amerikaanse huizencrisis met ABN AMRO. Ik denk wel dat er geen massale herverpakking in derivaten is gebeurd van de Nederlandse hypotheken zoals dat destijds in de VS gebeurde.

  3. pepe zegt:

    de canadese versie van freddy mac::
    la Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (CMHC), 100% overheid vehikel met overheidsgarantie; leerde ze niks uit de US huizen crisis? neen …; zie hier
    hun balanstotaal is 840 miljard dollar, of te wel equivalent 145% publieke schuld canada
    en vastgoed bellen die op springen staan zowel in vancouver als toronto, …

    • goldandglory zegt:

      Mooie tip! Toronto & co inderdaad massaal overgewaardeerd.

      • goldandglory zegt:

        De Canadese huizenmarkt is om verschillende redenen in een zeepbel aan het raken, voornamelijk in steden zoals Vancouver en Toronto.
        Eén reden is dat er heel wat burgers hun Amerikaanse nationaliteit opzeggen en naar Canada emigreren. Er is de laatste jaren een sterk stijgend percentage van dit fenomeen opgemerkt, onder Obama wordt de VS minder democratisch, minder vrij en meer fiscaal belastend om te leven.
        Daarnaast schijnen er ook meer Chinezen naar de Canadese steden te emigreren.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s